大寧前景重估 明園價值幾何？

來源: 第一財經日報/網易

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在經歷“地王頻出、量價齊升”的2013年后，國內樓市在2014年初出現了降溫的跡象。與此同時，樓市分化也已成為業內共識，其中，一線城市成為公認的利潤最高、風險最小的投資熱土。

在行業人員看來，除了城市分化日趨明顯，同一個城市不同板塊的樓市也已經出現明顯分化�！搬槍ι虾�來說，地段好、品質高的房源還會漲價，但地段差、品質一般的房源就很可能會停漲、甚至跌價�！�

“例如閘北大寧區域，就是一個潛力巨大的板塊�！毙袠I人員分析稱，一方面大寧商圈已經被規劃為市級商業中心，另一方面，今年年初，方興地產斥資101億拿下的大寧地王，這無疑給區域樓市的未來注入一支強心劑。

大寧未來房價猜想：8萬？10萬？

去年以來，上海有兩幅土地的拍賣成為火爆樓市的風向標，其一是港資房企巨頭新鴻基斥資217.7億元拿下上海徐匯中心地王地塊，其二就是方興地產斥資101億拿下"面粉貴過面包"的大寧地王。

雖然前者創造了上海的歷史總價地王，但在多數行業人員看來，方興地產拿下大寧地王給市場造成的震動更大。原因在于前者雖然總價高，但單價并不算高，而大寧地王則是典型的“面粉貴過面包”。

大寧地王的全稱為閘北區大寧路街道325街坊地塊，今年1月28日，在經歷154輪競價后，方興地產以101億元的代價成為這幅優質地塊的主人，溢價率111.59%，折合樓板價47609元/平方米。101億元的總價刷新了上海住宅地塊的最高價紀錄，該地塊的樓板價也已遠超周邊房價。

“我們認為這樣的樓板價還在合理范圍�！狈脚d地產相關負責人稱，方興地產將沿襲金茂系產品線，將此項目打造成上海又一個精品標桿項目，這也標志著“金茂府”品牌首次落子上海。

大寧板塊在售住宅價格數據顯示，位于大寧核心地帶的慧芝湖花園（資料、團購、論壇）去年最后一批房源開盤售價為4萬元/平方米，而二手房（房源、代理、租房）市場年后，都有普漲格局。周邊板塊標桿項目方面，虹口內環板塊的瑞虹新城（資料、團購、論壇）售價5.5萬元/平方米。

目前區域在售的新房，僅有明園森林都市（資料、團購、論壇）三期“涵翠苑”項目，該項目與方興地塊就一墻之隔，現推出的保留產品改善型“ONE-77”，為177平的大三房，擁有約70平方米的客廳，項目已是現房，單價在4.5萬-4.8萬左右。

方興大寧地塊47609元/平方米的樓板價意味著未來產品的售價要在8~10萬元/平方米。行業人員分析稱，目前，大寧板塊的現房售價還不到方興大寧地塊的樓板價，考慮到方興地王帶來的看漲效應，以及大寧區域規劃升級帶來的多重利好，未來區域房價的上漲空間非常大。

地塊上漲背后的因素：大寧升級市級商業中心，下一個花木？

如果說方興大寧地王給區域帶來的是一種強烈的看漲預期，閘北環大寧商圈被規劃為市級商業中心則可被視為是可以迅速兌現的重大利好。

今年2月，《上海市商業網點布局規劃（2013-2020）》（公眾參與草案）正式公布，閘北環大寧商圈、蘇河灣地區未來有望分別升級為市、區級商業中心，躋身為與淮海路，徐家匯(002561,股吧)，陸家嘴(600663,股吧)同級的上海14個市級商業中心。使市民在區內獲得更豐富的消費、娛樂和生活體驗。

此次規劃由上海市商務委和市規土局共同編制。根據規劃，市級商業中心以城市總體規劃確定的市級公共活動中心和綜合性商業街區為主要空間載體，商業設施總建筑面積不低于50萬平方米，服務于國內外的消費群體；地區級商業中心與地區公共活動中心相結合，服務于本區域及周邊區域的消費人群。

目前正在建設中的環大寧商圈，北至廣中西路-靈石路，南至延長路-宜川路，西至運城路-彭越浦河，東至共和新路，是目前上海城市交通路網最為豐富的地區之一。

該區域規劃建筑總量238.78萬平方米，其中商業面積超過50萬平方米。

地塊上漲背后的因素：繁華的大寧，已呈現的華麗變身。

目前，已建成大寧國際商業廣場、上海馬戲城、上海多媒體谷、大寧綠地、大寧中心廣場二期、寶華國際、萬豪酒店等項目，久光百貨、地下空間等正在加緊建設。

在周邊的商務辦公樓宇內，總統輪船、暴雪科技、幻維數碼、埃森哲等國內外企業總部和大寧國際、小南國、優衣庫等購物餐飲消費品牌集聚，使該區域成為北上海的公共活動中心和商業中心。未來，隨著寶貝當家、大寧中心廣場一期、久光百貨、上海溫哥華電影學院等項目的建成，將進一步提高環大寧商圈的商業影響力，成就北上海CBD中心。

除了完善的商業配套，同樣環繞著大寧核心商圈的還有集中在延長路上的醫療配套，包括上海市第十人民醫院、中醫醫院、同濟大學附屬口腔醫院、延長醫院等。此外，還有板塊西北面的萬榮醫院，東南部分包含共和新路地段醫院及長征醫院整合部等。

教育方面，大寧板塊也已經十分完善，從幼兒園、小學、中學、大學，到各類職校、成人學校等均有設立，其中也不乏閘北區實驗小學等老牌名校，以及大寧國際小學等新立的口碑學校，而風華、新中、回民三所中學，也是區級重點學校，還有屬于一類院校的上海大學老校區。

完善的基礎公共設施，加上越來越成熟的商業、商辦配套，還有大寧靈石公園、閘北公園等城市綠肺，未來的大寧板塊確實更值得期待。

關注大寧板塊，關注大寧的明園地產！

提到大寧板塊，就不得不提區域內規模最大、配套設施最成熟的樓盤——明園森林都市。

明園森林都市坐擁南北高架和中環線雙黃金中軸，五角場、大寧、大華、上�；疖囌�、人民廣場五大商圈簇擁，地理位置得天獨厚，距人民廣場7公里，陸家嘴10公里，地鐵一號線汶水路站約400米。

最大規模風尚樓盤：

總建筑面積近50萬平方米的明園森林都市是大寧國際社區的最大規模的代表性樓盤，由著名開發商明園集團打造，共分四期開發。明園集團總裁凌菲菲表示：“明園集團以開發高端物業為主。首先在地段選擇上，我們都力圖選擇最好的位置。我覺得土地的特性是高端樓盤的基本要求”。從“明園世紀城”到“明園小安橋”，再到明園森林都市的綻放，明園作品開創了城市中心區域，藝術居住方式之先河，處處以“詩意地棲居”成為成功人士的不二之選。

學區奢宅優勢配套：

明園涵翠苑還有出色的教育配套，從社區的公共資源來說，明園涵翠苑可謂“有學區的學�！保核�在的大寧國際社區是閘北的金牌教育基地，大寧國際幼兒園、大寧國際小學，閘北區實驗小學、風華中學、上海大學等多個名校，可以滿足各年齡段孩子的一站式教育需求，省去了家長為孩子的教育和擇校而到處奔走的勞累，一站式盡心享受高品質高教育氛圍的生活。

同時，明園集團還努力實現著另一層次的社區附加價值，那就是逐步實現“有學校的社區”。明園集團正有計劃的實現“明園公益創意生活書坊”落戶社區內，建設起一處小區內的文化客廳。在明園集團總裁凌菲菲看來，文化地產的建設不能僅僅停留在一些硬性的標準上，更要提高到對文化的感受上。

藝術地產獨特氣質：

除了對土地特性的尊重，明園集團還致力于將藝術融入規劃設計與社區生活，并將對藝術文化的尊重發揮到極致，為客戶打造出精美的“文化藝術住宅”。作為滬上少有的藝術地產締造者，明園集團近20年堅持不懈用對待藝術的態度，精心雕琢自己的每一個產品。明園森林都市的會所藝庫，將規劃為有充滿藝術氣息的美術館，小區業主日常就可散步參觀各類文化藝術展出，社區內各種國際著名的藝術雕塑作品也鑲嵌其中，業主在享受完善外部配套的同時，也能充分感受到無處不在的藝術氣息，真正實現“藝術化居住”的美好愿景。

別墅配套的享受：

而且明園森林都市的二期，預計在年內，也將推出他們的豪宅產品二期：明園攬翠苑。這是明園集團在閘北推出的稀缺性都市別墅項目，“和其他樓盤樓比樹高的環境不同的是，攬翠苑小區里的樹比房子高，整個小區的香樟樹全部是原生態，50年沒有挪動過，可以覆蓋掉整個路面�！绷杩偙硎�，“把軟的概念和硬的設備相互結合，讓居住的人感覺特別舒服是攬翠苑的設計理念。明園希望別墅回歸到都市的同時，也能享受到更多的人文關懷的居住理念�！睌埓湓返姆孔涌梢园汛皯羧�部打開，使得前院和后院融會貫通。關懷每個人的使用功能，這在臥室上也有體現。攬翠苑的臥室，外部都有一個小的露臺或是陽臺，或是花園，躺在床上就能感受到綠意和自然生態。它運用了節能環保的概念，包括地源熱泵的空調系統，沒有噪音。而別墅的會所配套擁有健身籃球室內游泳池等設施，項目地塊，也將建設有5星級酒店，項目旁邊就是規劃的閘北區體育中心，也讓整個明園社區成為了區域的新中心。